市川市 土地値MS情報 

やっちゃいました。

本日3回目の頭文字Kです。

偶然、千葉物件が連発です

 

都心へアクセスく、昔から人気の高い千葉県市川市。

その市川で今日2回目の土地値物件が出ました。

 

JR総武線 市川駅 徒歩10分

北側4m公道×西側6m公道の北西角地の物件です。

4層のRC物件です。

ファミリー用の物件なので、長期安定入居が見込めます。

 

1971年築と、かなり古い物件ではありますが、土地は超絶怒濤の150坪(しかも角地)

 

現在稼働率は80%程。

しっかり管理をすれば、満室に充分近づけられる案件です。

 

価格は20,800万円(一部不正確です)

利回りは9%中半となっております。

 

既に土地値なので、しばらく運営をした後に更地にしても充分利益が見込めそうです。

 

こりゃまた未公開のデリケートな情報です。

詳細はお問い合わせ下さい♪

市川市 土地値AP情報 

本日2回目の頭文字Kです。

 

都心へアクセスく、昔から人気の高い千葉県市川市。

その市川で土地値物件が出ました。

 

JR総武線 市川駅 徒歩10分

北東・南東4.2m公道に囲まれた角地物件です。

 

昭和62年築の木造2階建アパート!

土地はたっぷりの64坪(しかも角地)

 

現在満室稼働中の優秀な物件です。

 

価格は8,400万円(一部不正確です)

利回りは8%中半となっております。

 

既に土地値なので、しばらく運営をした後に更地にしても充分利益が見込めそうです。

 

未公開のデリケートな情報です。

詳細はお問い合わせ下さい♪

残暑が、ここはもう日本じゃねえ!

犬のように、暑さにはめっぽう弱い頭文字Kです。

 

つい2日前に物件を見て回る為に、車で都内を巡回していたのですが、ここは中東なのかと思うほど暑かったのです。

 

残暑という言葉では伝えられないこの気持ち、、、

酸素が薄い、、、

呼吸が苦しい、、、

 

サウナの方がまだマシだと感じてしまいました。

 

もう久しぶりに自分の体温よりも暑い外気温。

アスファルトジャングルの東京は苦しすぎる〜〜〜〜

 

地鎮祭 in 川崎

体脂肪を今日の暑さで燃焼している、頭文字Kです。

 

今日は当社で企画のお手伝いをさせて頂いている、川崎の新築アパート現場の地鎮祭に行って来ました!

 

何という快晴でしょう!

白さ際立つYシャツをなびかせながら、施主代表として鍬入れを行いました。

「エイッ!エイッ!エイッ!」

 

畑仕事が手慣れている自分の為、恐らく今年日本全国の地鎮祭の中でも、TOP10に入る程の美しい、そして力強い鍬入れであったのではないかと自負しております。

 

これはもう、産土の神様の納得のかけ声!

邪気を払う気迫!

 

もうこの物件は成功しか考えられないのです。

 

超カッコいいアパートが出来ますから!

オーナーさん、乞うご期待!!

 

ただですね、、、隣地の○○ハウス工業さん。。。

やってくれましたよ。。。

大手だからなめられてるのか、それとも担当者が単純に○カなのか。。。

電話先で久しぶりに説教をしてしまいました。

 

人を説教したり、叱ったりするのは嫌で嫌でしょうがないのに、あまりの危機感の無さに、説教してしまいました・・・

 

さて、ここからまだまだ頑張るぞ〜〜〜!

 

 

ちっくしょう!!!in多摩川花火大会

皆様、お疲れ様でございます。

頭文字Kです。

 

昨日は日頃お世話になっている会社に朝から馳せ参じ、お手伝いをしてきました。

何のお手伝いかといいますと、、、

多摩川花火大会の鑑賞会のお手伝いです。

 

他にもサポーターが来て、料理を作ったり、つまみ食いをしてみたり、掃除をしたり。

 

朝から手伝ってはいたものの、その時は未だ、その後に訪れる自然の猛威に気づくことが出来なかったのです。

 

お客様を多く招待している都合上、準備はバッチリしておかないと。。。

テーブル、イス、料理、飲み物、全てオッケー!!

 

と、油断をしていたら、ここは東南アジアかと思うほどのゲリラ豪雨。

雨粒が真横に動いたり、斜めになったり、とにかく風と雨が凄いのなんのって。。。

 

河川敷の方では落雷もあり、怪我をされた方もいると聞いてます。

亡くなった方はいないようなので、不幸中の幸いかと思いますが、屋上からのあの風景は、久しぶりのインパクトでした。

 

来年こそは、、、

 

(屋上より)

ネット掲載時におけるアピール文章。

どうも、頭文字Kです。

近年物件情報をネットアップする際に気をつけなければならない事として、「使用禁止用語」があります。

 

過激なうたい文句や、誤解を与える文言を使ってはいけないというやつです。

 

各ポータルサイトの運営会社も、法律のしがらみにとらわれるのも分かるのですが、、、

 

もちろん嘘はダメです。

これは徹底的に排除されなければなりません。

 

でも、、、でもですよ!

近隣相場から見て「土地値」の物件があったとします。

近隣の情報を見ると、道路付けが良好で整形地、売り出し価格や成約事例では1坪あたり約350万円前後くらい。。。

 

上物付の物件が土地と建物合わせて、1坪あたり350万円。

これって、「土地値物件」とご紹介して、非難する方はいるのでしょうか???

 

すっごい大切なアピールポイントなのに!!!

 

あまりにも現場を知らない人が法律や規制をつくると、う〜〜〜ん、何とも言い難いところです。。。

寒暖差・・・

今日よりお盆休み明けの頭文字Kです。

 

皆さんは夏期休暇はどのように過ごされたでしょうか?

と、言いましても昨今は休暇の形態も様々で、「お盆休み」という概念が薄くなってきたように感じます。

 

私の友人知人の多くの方も、お盆の時期に休む事が無く、早め遅めのタイミングで長期休暇を取る方が圧倒的になっておりました。

 

私の兄は公務員なのですが、まったくもってお盆休みは無いとのこと。。。

 

少なくとも私が社会に出た10数年前までは、この時期に休んでいる人が多かったような気がするのですが、、、

 

これも時代の流れなのでしょう!

 

ちなみに頭文字Kの実家は東北の片田舎なのですが、東京から帰省した日は東京で337℃を体験し、当日夜には18℃を体験するという、同じ日本なのに、1日で寒暖差19度といわけの分からない状態でした。

 

もちろん夏風邪をひきました・・・

 

さて後半戦も頑張りますか!!!!

今の市況について、収益用不動産は買いか?それとも様子見か? 2

雨にも負けず、風にも負けず、ゲリラ豪雨にも負けず、今日ゲリラ豪雨に洗濯物がやられてるであろう、頭文字Kです。

 

先日のブログの続きで、今日は「様子見」の視点でお話したいと思います。

 

「様子見」と思えるポイントは、やっぱり不動産投資の加熱により、何でもかんでもアパートやマンションが増えて来て、将来的に賃貸経営が成り立つの??と、いう物件が多いということです。

 

単純に相場が上がり、価格が高くなっているというのは、正直あまり関係ないと思っています。

なぜならば、、、賃貸経営がしっかり出来れば、基本的にデフォルトする事は考えにくいからです。

 

もちろん、融資返済のスピードには影響してきます。

でも、確実に返済が進むことで、いずれはプラスの資産に変わっていくのです。

 

だからこそ、「こんなとこにアパート建てて大丈夫?」といった物件を見ると、じっくり考えてから購入しないと、大やけどをしてしまいます。

 

一昔前であれば相場も今よりは低く、利回りが高かったので、若干の失敗であればリカバリーは出来ました。

 

でも、今は若干の失敗がリカバリー出来にくい時代なので、しっかりと方向性と企画、エリア等を考慮する必要があると思います。

 

さて、今日は雨に打たれながら帰ります。

今の市況について、収益用不動産は買いか?それとも様子見か?

あっという間に8月になりましたね。

どうも頭文字Kです。

 

最近よくご相談を頂く内容として多いのが、「今の時期は不動産は買いなのか?それとも様子見が良いのか?」と、いう事です。

 

結論から申します。

あやふやで恐縮なのですが、今の時期は買いでもあり、様子見でもあるのです。

 

本日は「買い」側の目線で少しお話をしたいと思います。

 

端的な理由として、ここ数年は金融機関の融資状況が好条件が続いたという事です。*直近では各金融機関の締め付けが厳しくなってますが。。。

 

 

物件の利回りがここ数年で下がってきた中で、融資金利も後を追うように低くなっており、低金利状態が続いておりました。

 

イールドギャップという言葉はご存じでしょうか?

「物件利回りのパーセンテージ」と「融資金利のパーセンテージ」の差の事です。

 

過去のマーケットの変遷から体感している事として、下記のように書き直すと分かりやすいです。

 

(約5〜6年ほど前)*変形地の新築AP

・23区内新築木造AP 表面利回り6.8% 融資金利2.3% イールドギャップ4.5%

(現在)*変形地の新築AP

・23区内新築木造AP 表面利回り6.5% 融資金利2.0% イールドギャップ4.5%

 

この違いを見ると、結果的に変化があまり無いという状況です。確かに売価が上がり、利回りが下がると何か損した気持のなりますよね?

 

一方で、物件価格が下がり利回りが上がるという事は、受給のバランスから見るに、実質的に買い手が少なくなっているという事になります。だから売りたい人は安くして利回り上げてくるというようになります。

 

この状態って、、、買いじゃん!!!!買い手が有利じゃん!!!!

って思いますよね?

でも冷静に考えてみて下さい。

この時の金融マーケットは、概ね融資の間口が厳しく、資産背景が潤沢であるとか、特段の状況でない限り融資のハードルが厳しくなっており、買いたいのに買えない状況になっている可能性が高いのです。

 

よくオリンピック前後で不動産価格が暴落し、安くなるからそのタイミングで買うという方もおりますが、こればっかりは実は我々不動産業界の者でも確約が出来ないのです。

*例えば都内では、オリンピック後も沢山の再開発が控えていたり、、、

ただ価格が下がると呼んでいる方々には、その予測通りになった場合、その時に買えるように自己資金を増やす準備等をしっかりとして頂きたいと思っております。

(ただその金額は数百万程では恐らく買い側に参入できないと思います)

そうしないと、結局そのタイミングが来たとしても買えないという事になる可能性が高くなるのです。

 

(注意)だから今買いなさいという事でははりませんから、ご注意を!!!!

 

短期転売をする様なプロみたいな方であれば、全然OKかもしれませんが、ゼロから賃貸経営を始める方は、数年後に来るかもしれないチャンスを待つのも1つの手ですが、しっかりと事業収支を見て今買った方が良いと思える物件は購入して、期間賃料を得ながら元金返済をするというのも手段と言えます。

もちろんしっかりと事業を運営する事で金融機関からの信用度も上がります。

*尚、地主さんや資産家ではない一般的な背景の場合、金融機関の融資条件等もありますので、その当たりの逆算も必要となります。

 

本日はここまで♪