収益用不動産、今は買い？それとも止めた方が良い？

最近運動不足で、ジャケットのボタンを閉めるのがキツくなってきた、頭文字
Kです。
　
不動産投資の考え方を改める時代が来たと言えます。
　
本来、不動産投資とは「お金持ち」の投資手法であり、一般の人たちが行う
手法ではありませんでした。
　
ただ時代の流れにより、ワンルーム投資と言った小口の投資用不動産も出て
くるようになりました。
　
またリーマンショック前夜までは、国内都市銀行が資産の無い「一般」の人
達にもアパマンローンを使ってフルローンを行う時代が到来し、不動産投資
ブームが来ました。
　
この頃の不動産投資は、平成初期までの不動産バブルとは容態が異なり、性
格が変わってくるようになりました。
　
この時代に都市銀行からフルローンを受けて購入出来た人達は本当にラッキ
ーであったと思います。
　
年収３００万円台の大工さんが、某都市銀行から６０００万円フルローンで
木造新築アパートを買えた時代です。
　　
ただこのようなチャンスはもう来る事は無いでしょう。
　
何故ならば、その後にリーマンショックが起こり、各金融機関のこれまでに
行なっていた融資スタイルが１８０度転換したからです。
　
痛い目に遭った金融機関は、これまでの審査方法を大きく変更せざるを得な
くなり、一気に投資用不動産の市況は冷え込んで行きました。
※当時倒産したデベロッパーも多くあったと聞いています。
　
なので、私はこの時期に投資用不動産を購入出来た人たちは、今でいう仮想
通過バブルで成功をした人たちと同じような感覚で見ています。
　
さらに補足をしますと、なぜ今後このようなチャンスは来なくなるか？を予
測しますと、この１０年間で、
　
①建築資材の高騰
②上記による不動産価格の底上げ
②金融機関の評価が厳しくなる
③書類改ざんスキームが使えない
　
１０年前であれば、川崎や横浜で新築木造アパートの利回りが１０％いう物
件がザラにありました。
　
それも結構コンサバな賃料での利回り計算なので、現在のマーケットの平均
から見ますと、利回りで２％〜３％程度の差があったかと思います。
　
ではオリンピックが終わり、不動産価格が下がって昔の水準近くまで戻るの
では？と言っている方々もおります。
　
結果は明確な先の事は言えませんが、消費税増税の影響、建築単価が今後昔
の水準に戻る可能性はハッキリ言って低い事、金融機関の融資のスタンスが
１０年前に戻る事はあり得ない事から、物件を購入出来る準備が出来ている
方は、今のタイミングで購入した方が良いと思われます。
　
例えば次の条件の物件で仮定をします。
　
（今現在）
・物件価格１億円
・収入６００万円
・利回り６％
・融資金利２％
・融資期間３０年
・年間CF１５６.４万円
　
（５年後）
・物件価格１億円
・収入８００万円
・利回り８％
・融資金利２.３％
・融資期間３０年
・年間CF３３８万円
　
分かりやすくする為に、租税公課や経費率は考慮しないで計算をします。
　
この場合、CF差は約１８１万円。
　
単純比較した場合、一瞬、５年待った方が良いのでは？と、思われる方が多
いかと思います。
　
そうですよね？単純比較では５年後に購入した方が良いですよね？
　
但し内容を精査してくと、
　
①５年間で稼いだ家賃（及びCF）は考慮してますか？
②５年間の賃貸経営の対金融機関への実績は考慮してますか？
③５年後に物件が安くなっていなかったら、そもそもの５年間が無駄になりませんか？
④５年間、他人資本で借入金を返済してる効果は考慮しましたか？
⑤そもそも５年後の融資を受ける際に、年齢的な融資の受けづらさを考慮しましたか？
⑥実績が高くなれば、金利の融通が効いてくる。
　
と、いう事です。
　
昨今の不動産金融市場では、様々な事件の影響から、金融庁の強い指導のも
と、ファーストの方に対する融資のハードルが非常に高くなってきています。
　
当社でお付き合いのある金融機関の各担当者からも、これからは属性を２ス
テップほど上げて頂かないと、取り組みが難しいと言われるようになりまし
た。
　
ただ面白い事に、既に融資実績があって、問題なく賃貸経営をしているお客
様につきましては、今後も「普通に持ってきてください」と言われるのです。
　
実績って時間がかかるので、こればっかりは難しいですね。
　
なので「オリンピックが終わって不動産は安くなってから買う！」という方
は、それはそれでOKなのですが、その時にああたが「買える属性の人」にな
れているか？なる可能性があるか、しっかり考えてみてください。
　
情勢は過去と比較しても始まりません。
今出来る事、今使えるルールを利用して、今だから出来る事をやる事が、５
年後、ひいては１０年後が大きく変わってくるのではないでしょうか。