過去を振り返って分かること。

過去を振り返って分かること。

地震、雷、火事、頭文字Kです。

先日、６年前に物件を購入したお客様と食事をしました。

まだまだ私が若かりしころです。

勢いだけで営業していた、青いころです。

当時、新築アパートで利回り７％の物件を購入して頂きました。

懐かしいですが、こんなやりとりをしたお客様です。

お客様：「もっと利回り高いのがいい！！」

私：「ありますけど、築古物件で融資ひけないですよ？（あなたの資産状況、属性では）」

お客様：「でも収益性が高く無いと、損するじゃん！！」

私：「理屈はわかります。でも重要なのは、投入自己資金×借入期間×借入金利のバランスです。もちろん利回りも重要ですが」

お客様：「金利１％で、長期でひける土地値物件無いの？」

私：「お客様！あなたが銀行の融資担当だとして、今のあなたに自分がリスクを全部背負ってでも融資したいと思いますか？』

お客様：「貸したいです。いや貸します」

私：「え？自己資金出したく無い、実家が特段資産家でも無い、賃貸経営も初めての人に？本当に貸せます？自分の責任で！？本当に』

お客様：「無、無理ですよね。さすがに、そんなんならみんなアパート持てますよね？すみません。。。」

と、良く最初ではありがちな会話から始まった方でした。

でもこの方と先日食事をした際に、「物件買って良かったですか？」と聞いたところ、「あの時、買っておいて正解だったよ！」と言って下さったのです。

実はこの方、結果的に６年間の間で私から４棟も買って下さったお客様なのです。

この方は結果的にですが、自己資金を投入すること、フルローンの実態、利回りだけに左右されることの本当のリスクを実際の賃貸経営を通して体感された方だったからです。

この方のポートフォリオは、所有不動産は全て城南エリアの新築アパート。

地方高利回り物件専門の方から見ると、「それ失敗やん！」という方もいるでしょう。

ただ、この方着実に純資産が増えているのです。

まず、空室が出ても期間が短いということ。

オフシーズンでも賃貸が決まること。

（もちろん家賃の大幅値引きなんてありえません）

結果、着実に純資産を増やしております。

その中で最も大きいのが、金融機関とのパイプが太くなっていき、途中から金利が１％前半まで落ちてきたことです。

しかも実績をつくることで、次の物件の審査の難易度が下がってきていることも感じました。

いま、各金融機関が新規融資を停止したり、追加融資をしないこのご時世にです。

ちょっと驚きです。

堅実性とドミナント戦略がはまった方でした。

銀行の担当者を雑談をした際に言われたのが、今融資をするなら、年収が高くて資産が少しある人よりは確実に実績を積んでるいる方の方が、審査部を納得させやすいとのこと。

※年収が高いにこしたことはないのですが、それがずっと保証されるわけではないというように見るみたいです。

全ての金融機関がそうとは言いませんが、資産背景を掴んでおり、信頼の実績があり、他行に浮気をする可能性が引く人の方が、銀行側から見ると安心できるようです。

結果、こちらのお客さまは、今売却すると利益が確定出来る状態になっているので、何もしなかった６年間と、動き出した６年間の差を感じておりました。