今の市況について、収益用不動産は買いか？それとも様子見か？

あっという間に8月になりましたね。

どうも頭文字Ｋです。

最近よくご相談を頂く内容として多いのが、「今の時期は不動産は買いなのか？それとも様子見が良いのか？」と、いう事です。

結論から申します。

あやふやで恐縮なのですが、今の時期は買いでもあり、様子見でもあるのです。

本日は「買い」側の目線で少しお話をしたいと思います。

端的な理由として、ここ数年は金融機関の融資状況が好条件が続いたという事です。＊直近では各金融機関の締め付けが厳しくなってますが。。。

物件の利回りがここ数年で下がってきた中で、融資金利も後を追うように低くなっており、低金利状態が続いておりました。

イールドギャップという言葉はご存じでしょうか？

「物件利回りのパーセンテージ」と「融資金利のパーセンテージ」の差の事です。

過去のマーケットの変遷から体感している事として、下記のように書き直すと分かりやすいです。

（約５〜６年ほど前）＊変形地の新築ＡＰ

・２３区内新築木造ＡＰ　表面利回り６．８％　融資金利２.３％　イールドギャップ４.５％

（現在）＊変形地の新築ＡＰ

・２３区内新築木造ＡＰ　表面利回り６．５％　融資金利２.０％　イールドギャップ４.５％

この違いを見ると、結果的に変化があまり無いという状況です。確かに売価が上がり、利回りが下がると何か損した気持のなりますよね？

一方で、物件価格が下がり利回りが上がるという事は、受給のバランスから見るに、実質的に買い手が少なくなっているという事になります。だから売りたい人は安くして利回り上げてくるというようになります。

この状態って、、、買いじゃん！！！！買い手が有利じゃん！！！！

って思いますよね？

でも冷静に考えてみて下さい。

この時の金融マーケットは、概ね融資の間口が厳しく、資産背景が潤沢であるとか、特段の状況でない限り融資のハードルが厳しくなっており、買いたいのに買えない状況になっている可能性が高いのです。

よくオリンピック前後で不動産価格が暴落し、安くなるからそのタイミングで買うという方もおりますが、こればっかりは実は我々不動産業界の者でも確約が出来ないのです。

＊例えば都内では、オリンピック後も沢山の再開発が控えていたり、、、

ただ価格が下がると呼んでいる方々には、その予測通りになった場合、その時に買えるように自己資金を増やす準備等をしっかりとして頂きたいと思っております。

（ただその金額は数百万程では恐らく買い側に参入できないと思います）

そうしないと、結局そのタイミングが来たとしても買えないという事になる可能性が高くなるのです。

（注意）だから今買いなさいという事でははりませんから、ご注意を！！！！

短期転売をする様なプロみたいな方であれば、全然ＯＫかもしれませんが、ゼロから賃貸経営を始める方は、数年後に来るかもしれないチャンスを待つのも１つの手ですが、しっかりと事業収支を見て今買った方が良いと思える物件は購入して、期間賃料を得ながら元金返済をするというのも手段と言えます。

もちろんしっかりと事業を運営する事で金融機関からの信用度も上がります。

＊尚、地主さんや資産家ではない一般的な背景の場合、金融機関の融資条件等もありますので、その当たりの逆算も必要となります。

本日はここまで♪